Attention si votre parcelle se situe dans le Site classé du massif de l’Estérel Tous les travaux susceptibles de modifier l’aspect ou l’état du site classé sont soumis au contrôle du ministre chargé des sites ou du préfet de département y compris lorsqu’ils sont dispensés d’autorisation d’urbanisme.
Respectez le règlement du Plan Local d’Urbanisme !
Même si vous n’êtes soumis à aucune formalité pour votre projet, vous êtes toujours dans l’obligation de respecter les règles d’urbanisme locales et nationales. Un non-respect constituerait une infraction d’urbanisme passible d’amendes et/ou de démolition.
Construction nouvelle
Qu’est-ce qu’une construction nouvelle ?
Une construction nouvelle est un nouveau bâtiment sur un terrain nu ou un nouveau bâtiment indépendant des autres structures présentes sur le terrain.
Dans le tableau ci-dessous, trouvez la ligne qui correspond à la tranche de surface de plancher (SP) et à la tranche d’emprise au sol (ES) et la colonne qui correspond à la hauteur de votre projet. Ainsi, la formalité que vous devrez effectuer est au croisement de la colonne et de la ligne trouvées.
| Construction nouvelle | Hauteur ≤ 12m | Hauteur > 12m |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² | Aucune formalité * | Déclaration préalable |
| ES > 5m² ou SP > 5m² et ES ≤ 20m² et SP ≤ 20m2 | Déclaration préalable | Permis de construire |
| ES > 20m² ou SP > 20m² | Permis de construire | Permis de construire |
NB : La dispense de formalités pour les constructions nouvelles de moins de 5m² n’est pas applicable en secteur sauvegardé ou en site classé (intervention de l’Architecte des Bâtiments de France)
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Je construis une habitation
Je dépose un Permis de Construire.
- pour une maison d’habitation individuelle son délai d’instruction sera de deux mois minimum mais pourra être prolongé.
- pour un immeuble collectif son délai d’instruction sera de trois mois minimum mais il pourra être prolongé.
Attention : le recours à un architecte est obligatoire si vous construisez une maison individuelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 150 m².
Il est aussi obligatoire si la demande de permis de construire est déposée par une personne morale.
Je construis un garage, un abri de jardin ou une dépendance
- Emprise au sol et surface de plancher inférieures ou égales à 5m2, et hauteur inférieure ou égale à 12m :
=> Travaux dispensés d’autorisation *. - Emprise au sol et surface de plancher inférieures ou égales à 5m2, mais hauteur supérieure à 12m :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - Emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 5 m², emprise au sol et surface de plancher inférieures ou égales à 20 m2 et hauteur inférieure ou égale à 12m :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - Emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 5 m², emprise au sol et surface de plancher inférieures ou égales à 20 m2 mais hauteur supérieure à 12m :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de deux mois mais pourra être prolongé. - Dans tous les autres cas :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de deux mois mais pourra être prolongé.
| Construction nouvelle | Hauteur ≤ 12m | Hauteur > 12m |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² | Aucune formalité * | Déclaration préalable |
| ES > 5m² ou SP > 5m² et ES ≤ 20m² et SP ≤ 20m2 | Déclaration préalable | Permis de construire |
| ES > 20m² ou SP > 20m² | Permis de construire | Permis de construire |
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Je construis une piscine
- dont le bassin à surface inférieure ou égale à 10m2, non couvert ou avec couverture fixe ou mobile de hauteur < 1,80m au-dessus du sol :
=> Travaux dispensés d’autorisation *. - dont le bassin a une surface supérieure à 10m2, mais inférieure ou égale à 100m2 et non couvert ou avec couverture fixe ou mobile de hauteur < 1,80m au-dessus du sol :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - dont le bassin à une surface supérieure à 100m² :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de deux mois mais pourra être prolongé. - dont le bassin à une surface supérieure à 10m² et avec une couverture fixe ou mobile de plus de 1,80m de haut :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de deux mois mais pourra être prolongé.
…hors sol ou gonflable
- Installation d’une piscine hors sol pour une durée inférieure à 3 mois :
=> Travaux dispensés d’autorisation *. - Installation d’une piscine hors sol pour une durée supérieure à 3 mois :
=> Voir la partie « Je construis une piscine » ci-dessus
Abri de piscine
- Construction d’un abri de piscine
=> Voir la partie « Je construis garage, un abri de jardin ou une dépendance » plus haut.
NB : Si votre projet de piscine est situé dans le périmètre de sites patrimoniaux remarquables, aux abords d’un monument historique ou d’un site protégé classé ou en instance de classement, vous devez déposer une Déclaration Préalable en mairie même si le bassin de la piscine est inférieur ou égal à dix mètres carrés
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
J’installe une serre
- d’une hauteur inférieure ou égale à 1,80m : :
=> Travaux dispensés d’autorisation *. - d’une hauteur de plus de 1,80m et inférieure ou égale à 4m,
- créant une surface au sol inférieure ou égale à 2000m²
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - créant une surface au sol de plus de 2000m² :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé. Recours obligatoire à un architecte.
- créant une surface au sol inférieure ou égale à 2000m²
- d’une hauteur de plus de 4m :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé. Recours obligatoire à un architecte.
| Construction d’une serre | Surface au sol ≤ 2000m² | Surface au sol > 2000m² |
| Hauteur ≤ 1,80m | Aucune formalité * | Aucune formalité * |
| Hauteur > 1,80m et ≤ 4m | Déclaration préalable | Permis de construire |
| Hauteur > 4m | Permis de construire | Permis de construire |
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Je construis un mur, installe une clôture ou un portail
Mur isolé ne constituant par une clôture :
- Hauteur inférieure à 2 mètres :
=> Travaux dispensés d’autorisation *. (mais règles particulières pour les murs de clôture et en secteur protégé). - Hauteur supérieure ou égale à 2 mètres :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
Mur de soutènement :
=> Travaux dispensés d’autorisation *.
Clôture (et/ou portail) :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
- nécessaires à l’activité agricole ou forestière :
=> Travaux dispensés d’autorisation *.
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Travaux sur construction existante, extension et travaux divers
Schéma synthétique
J’agrandis ma maison
| Extension en zones U du PLU | SP existant + extension > 150 m² ou ES existant + extension > 150 m² | SP existant + extension ≤ 150 m² et ES existant + extension ≤ 150 m² |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² sans modification de façade | Aucune formalité * | Aucune formalité * |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² avec modification de façade | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| ES > 5m² ou SP > 5m² et ES ≤ 20m² et SP ≤ 20m2 | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| ES > 20m² ou SP > 20m² et ES ≤ 40m² et SP ≤ 40m2 | Permis de construire | Déclaration préalable |
| ES > 40m² ou SP > 40m² | Permis de construire | Permis de construire |
ES : Emprise au Sol
| Extension en dehors des zones U du PLU | Formalité |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² sans modification de façade | Aucune formalité * |
| ES ≤ 5m² et SP ≤ 5m² avec modification de façade | Déclaration préalable |
| ES > 5m² ou SP > 5m² et ES ≤ 20m² et SP ≤ 20m2 | Déclaration préalable |
| ES > 20m² ou SP > 20m² et ES ≤ 40m² et SP ≤ 40m2 | Permis de construire |
| ES > 40m² ou SP > 40m² | Permis de construire |
ES : Emprise au Sol
Attention : le recours à un architecte est obligatoire pour tous les projets d’agrandissement, soumis à permis de construire, qui portent la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction existante à plus de 150 m².
- Si l’extension concerne une maison d’habitation individuelle, son délai d’instruction sera de deux mois minimum mais pourra être prolongé.
- Si l’extension concerne un immeuble collectif, son délai d’instruction sera de trois mois minimum mais il pourra être prolongé.
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
J’installe une véranda
Voir la partie « J’agrandis ma maison. » plus haut.
Attention : le recours à un architecte est obligatoire pour tous les projets d’agrandissement, soumis à permis de construire, qui portent la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction existante à plus de 150 m².
Je fais des travaux dans ma maison
- sans créer de surface de plancher et sans modifier les façades :
=> Travaux dispensés d’autorisation *.
Attention, il existe des règles particulières pour les Établissements Recevant du Public, renseignez-vous auprès du service Urbanisme avant de réaliser vos travaux. - sans créer de surface de plancher mais en modifiant les façades (en créant une ouverture dans le mur par exemple) :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Je transforme mon garage en pièce d’habitation
- Le garage à une superficie supérieure à 5m² close et couverte :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - Modification de l’aspect extérieur comme la pose d’une fenêtre :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - Aménagement de moins de 5 m² du garage en pièce habitable :
=> Travaux dispensés d’autorisation *.
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
J’installe une marquise ou une avancée de toit
Je dépose une Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
J’installe une antenne parabolique ou un climatiseur
Modification de l’aspect extérieur de l’immeuble : Je dépose une Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
J’installe une fenêtre de toit
Pose d’une fenêtre de toit, une lucarne, un œil de bœuf : Je dépose une Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
Je change mes fenêtres, mes volets, ou ma porte de garage
Lorsque cela a pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment : Je dépose une Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
Je fais un ravalement de façade
Si les travaux de ravalement concernent l’un des bâtiments identifiés comme éléments remarquables de l’annexe 6 du règlement du PLU : Je dépose une Déclaration Préalable. Son délai d’instruction de base est d’un mois mais sera prolongé du fait de sa situation particulière
Le nuancier des couleurs autorisées est disponible dans le règlement du PLU.
NB : Le ravalement de façade peut faire l'objet d'aides fiscales. Parmi les acteurs, l'Agence NAtionale de l'Habitat (ANAH) propose des subventions. Des aides peuvent aussi être proposées par des communes ou des collectivités territoriales. Renseignez-vous au préalable auprès du service urbanisme pour savoir si vous êtes concerné.
Je change la destination d’une construction
- Le changement de destination consiste à modifier l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment. Un commerce peut par exemple devenir une habitation :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - Le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient la structure porteuse ou la façade de votre construction :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de deux mois mais pourra être prolongé.
J’installe des équipements à énergie renouvelable
Éolienne
- de moins de 12 mètres de haut :
=> Travaux dispensés d’autorisation *
sauf en périmètre de protection des Monuments Historiques :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé. - de plus de 12 mètres de haut :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé.Permis de Construire, son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé.
Panneaux solaires
- posés au sol (puissance inférieure à 3 kilowatts), dont la hauteur maximum au-dessus du sol est inférieure à 1,80 m
=> Travaux dispensés d’autorisation * - posés au sol (puissance inférieure à 3 kilowatts), dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut être supérieure à 1,80 m :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - posés au sol (puissance supérieure à 3 kilowatts et inférieure à 1 mégawatt), quelle que soit leur hauteur :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - posés au sol (puissance supérieure à 1 mégawatt), quelle que soit leur hauteur :
=> Permis de Construire. Son délai d’instruction sera de trois mois mais pourra être prolongé.
| Hauteur du panneau au-dessus du sol / Puissance crête de l’installation en kilowatts | < 3 kilowatts | Entre 3 et 1000 kW | > 1000 kW |
| Jusqu’à 1,80 m | Aucune formalité * | Déclaration préalable | Permis de construire |
| Au-delà de 1,80 m | Déclaration préalable | Déclaration préalable | Permis de construire |
- posés sur un bâtiment existant :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé.
* IMPORTANT : les travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme ne sont pas pour autant dispensés de respecter les règles d'urbanisme. N'hésitez pas à contacter le service Urbanisme.
Affouillement (déblais), exhaussement (remblais)
- affouillement de profondeur > 2m et d’une surface ≥ 100m² et ˂ 2 hectares :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - exhaussement de hauteur > 2m et d’une surface ≥ 100m² et ˂ 2 hectares :
=> Déclaration Préalable. Son délai d’instruction sera d’un mois mais pourra être prolongé. - affouillement de profondeur > 2m et d’une surface ≥ 2 hectares :
=> Permis d’aménager. - exhaussement de hauteur > 2m et d’une surface ≥ 2 hectares :
=> Permis d’aménager.
Autres questions
Comment se calcule la surface de plancher ?
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,…). L’épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.
La surface de plancher s’obtient après déduction des surfaces suivantes :
- Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
- Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs)
- Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
- Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
- Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)
Pour vous aider à calculer la surface de plancher de votre construction, vous pouvez vous aider d’une méthode de calcul : Fiche d’aide au calcul de la surface de plancher.
Comment se calcule l’emprise au sol ?
L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme :
« L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de
la construction, tous débords et surplombs inclus. »
Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme
pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l’application
des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect.
L’emprise au sol définie par l’article R. 420-1 précité vaut pour les dispositions du code de l’urbanisme
relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables (art. R. 421-1 et suivants
du code de l’urbanisme).
Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception
des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture,
sans encorbellement ni poteaux de soutien.
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur
des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).
À titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même
s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de
rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas
d’emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens
du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que
par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse
de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un
projet comprenant une telle terrasse.
Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative
par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées
comme non constitutives d’emprise au sol.
Votre bâtiment recevra du public
La construction, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public (ERP) est soumis(e) à une réglementation différente selon que les travaux nécessitent ou non un permis de construire.
Travaux sans permis de construire : Dans le cas où les travaux envisagés ne nécessitent pas de permis de construire, l’exploitant (ou le maître d’ouvrage) de l’ERP doit obtenir une autorisation de travaux auprès du maire, que les travaux soient ou non soumis à déclaration préalable. Dans ce cas, la déclaration préalable est demandée en parallèle à l’autorisation de travaux.
Travaux avec permis de construire : Dans le cas où un permis de construire est nécessaire, il tient lieu d’autorisation de travaux, accompagné d’un dossier spécifique. Parallèlement, une autorisation d’ouverture au public doit être demandée à la mairie, au moins 1 mois avant la date prévue d’ouverture.
NB : après la réalisation des travaux, l'ouverture au public de l'ERP est soumise à l'autorisation d'exploiter délivrée par la mairie.
Info : Au cours de l’exploitation de l’ERP, l’exploitant doit demander des visites de contrôle à la mairie (commissions de sécurité et d’accessibilité), à des périodes différentes selon le type d’établissement. Les magasins, par exemple, doivent être contrôlés selon une fréquence différente selon leur catégorie :
- tous les 3 ans pour un ERP de type M de 1re et 2e catégories
- tous les 5 ans pour un ERP de type M de 3e et 4e catégories
Les commissions peuvent aussi effectuer des contrôles à tout moment à la demande du maire (ou du préfet).
Fiscalité de l’urbanisme
Vous construisez, vous agrandissez, vous rénovez, prévoyez-les dans votre budget :
- La Taxe d’Aménagement (TA) : taxe qui s’applique à tout projet de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- La Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) : pour travaux touchant le sous-sol une redevance est versée (destinée à financer les diagnostics archéologiques).
- La participation pour réalisation d’équipements publics exceptionnels (PEPE) : peut être exigée des bénéficiaires des autorisations de construire qui ont pour objet la réalisation de toute installation à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal qui, par sa nature, sa situation ou son importance, nécessite la réalisation d’équipements publics exceptionnels.
- Participation pour le Financement de l’assainissement collectif (PFAC) : Participation qui finance la collecte des eaux usées.
